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公寓多不胜数 自住化趋势明显
http://yhcgq.cn 2019-12-18

“五一”楼市前瞻新货亮点

今年“五一”商业公寓放量上市,近两年拍出的商业地纷纷“结果成熟”

住宅限购已将近4年,作为限购副产品而走红的商业公寓在过去两年进入密集的土地出让期,今年“五一”广州市商业公寓放量上市,近两年拍出的商业地纷纷“结果成熟”,供应量大可想而知,且在多个区域,如萝岗和番禺、越秀等地,同质化公寓盘“埋身肉搏”、“战况惨烈”。至于荔湾、海珠、花都等地,商业公寓则不多见,就全市而言,商业公寓呈冷热不均的态势。

作为限购时代的“副产品”,商业公寓除了维持本来所具有的商业功能外,自主化趋势也越来越明显。海珠的保利天悦公寓和芳村的远大财智公馆可以明火煮食,保利天悦还有半封闭的观景阳台和生活阳台,除了没有学位配套以及水电费贵一些,与住宅已没有任何差别。芳村邦华星际的公寓,也是主打刚需自住客,“200万住荔湾3房”是其主要卖点。对于还没有攒满3年社保而买不到广州住宅却又急着有个新家结婚的新广州人来说,自住特性明显的商业公寓是他们的一个选择。 记者 李凤荷

必看亮点:

 

自住公寓+ Loft复式

近期上市的公寓颠覆了传统商业公寓的概念,商业公寓住宅化吸引了不少自住买家的目光。保利天悦和远大财智公寓都可以明火煮食,保利天悦公寓还有半封闭的阳台,与住宅无异。

除了自住型公寓,Loft复式也是一大亮点。多个公寓盘都有Loft复式设计,层高在4.5米~4.95米之间,间隔成两层也毫不拘束。据记者了解,Loft复式与其他平层产品大约存在5000元/m2的价差,但实用率可以大幅提高。

部分区域海量上市 全市冷热不均

今年商业公寓大量上市,完全是得益于前两年各区争相推出商业地,如今是瓜熟蒂落的时候。从供应量来看,萝岗板块集中5000套商业公寓,是全市公寓大户集中地,其次是番禺区,3000套的供应集中在南站、汉溪长隆和万博板块;越秀区多个烂尾盘活或者多年未开发项目的商业地今年集中上市,2000多套的供应在老城区首屈一指。与这三个商业公寓“主战场”相比,其余区域商业公寓仅是“点缀”,对市场产生的影响不大。

随着2012~2013年萝岗区多宗商业地块成交,今年大量商业项目进入市场,从记者掌握的数据来看,萝岗万达广场公寓已推出,位于正对面的大壮国际预计未来也有公寓产品面世;萝岗敏捷广场也是最近的网签大户。在萝岗芸芸公寓中,“五一”楼市前已有合景天骏抢跑,4月13日发售,当天920多套公寓售罄,商墅成交1.4亿元。

番禺公寓主要集中在万博、汉溪长隆和南站板块,汉溪长隆更有奥园城市天地和保利大都汇“埋身肉搏”,价格大约在1.9万~2万元/平方米。南站板块的多个公寓项目从去年“五一”开始热售,持续占据广州商业公寓网签前列。

从户型来看,主打Loft复式设计的商业公寓也大行其道,简单看一下,珠江新城新城国际、番禺的多个奥园公寓项目、四海城、芳村邦华星际、越秀文德先生、白云的绿地·时代云都汇全都有Loft复式公寓,一层当两层用,楼高大都在4.5米左右,因实用率高而备受买家追捧。

增城花都万元以下 天河五万左右

投资者最关心的还是价格问题,商业公寓买不买得过就看单价抵不抵。从目前已披露价格的公寓来看,各区公寓大致如下:增城、花都公寓在万元以下;萝岗板块的公寓在1.5万元/m2左右,最低要数合景天骏,单价“7字头”加上首付分期,首推产品售罄;荔湾公寓在1.7万~2万元/m2;越秀公寓大多报价4万元/m2,但实际价格大概在3.7万~4万元/m2,由豪宅盘“转身”的爱群荟景湾公寓接近5万元/m2,价格独树一帜;海珠公寓价格在2.6万~3万元/m2之间;番禺公寓大约在2万元/m2上下波动;白云公寓也大多在2万元/m2左右。天河新公寓供应量非常少,珠江新城公寓在4万~5万元/m2之间,其他区域公寓预计价格在2.5万~3万元/m2上下。从住宅与商业公寓的价差来看,基本上都存在3000~5000元/m2的差距,而商业公寓租金则一般比住宅要高,从理论上来说,商业公寓还是具有一定的投资价值,不过由于商业公寓同质化竞争大,业主持有自住的比例偏低,不如住宅那样“物以稀为贵”,加上转让产生的税费较高,入市投资的人士还是要谨慎。


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编辑:何双印
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